Транслогистика Урал 2024

С 30 октября по 1 ноября в Екатеринбурге прошла выставка-форум «Translogistica Ural», посвященная логистике и коммерческому транспорту. Мероприятие объединило почти 50 экспонентов, сотни гостей и десятки экспертов.

Наибольший интерес представляли сессии с представителями бизнеса и государства, которые были разделены на два секции: вопросы оптимизации транспортных потоков и задачам логистических центров. Мы побывали на второй секции и подготовили обзор главных тезисов выступлений.

Складской рынок и развитие инфраструктуры логистических центров

Независимый эксперт и консультант по складской недвижимости Виталий Хиль поделился статистикой рынка складов Урала по состоянию на этот год:

• наличие более 2,5 млн. кв. м. складов категории А и В;
• вакансия складов этого класса составляют менее 2%;
• объем сделок составил на данный момент 200 тыс. кв. м.;
• средняя ставка аренды склада класса А составляет 1000 руб/кв. м. с НДС. Причем в период с 2018 по 2023 гг. ставка оставалась на уровне 550-560 руб.

Драйверами развития рынка на Урале являются открытия новых РЦ для маркетплейсов и крупных сетевых ритейлеров. Самыми крупными объектами 2025 года станут новый логопарк компании «Сима-Ленд» (90 000 кв.м.), РЦ Озон (75 000 кв.м.) и 60 000 кв.м. (X5 Retail Group). Доля спекулятивных складов минимальна, но при этом и сам спрос ограничен – не все операторы готовы заплатить свыше 1000 руб. за кв.м.  для своего расширения, иначе их бизнес будет терять плановую рентабельность.

Сегмент light industrial, который показывает уверенный рост в Москве и МО, не так актуален для Урала, ведь его основа – это программа реновации столицы. Эта программа обеспечила 30-40% процентов спроса в сегменте. Многие производства были вынуждены покинуть цеха советских заводов, которые были снесены из-за реновации.

Но даже в Екатеринбурге нет массовых примеров переноса промышленных зон из города, поэтому небольшие производства пока занимают свои «насиженные» места, а крупные компании, которые как раз освободили свои земли под жилую застройку («Уралкабель», СМАК и др.) уже требуют формата big-box. Программа промышленной ипотеки также не получила пока большого распространения в нашем регионе.

Виталий Хиль допускает, что возможно появление точечных проектов light industrial или создания новых индустриальных зон по инициативе частных инвесторов. Причем для инвесторов стоимость строительства таких сегментов выше, чем привычного и отработанного формата больших складов. Поэтому нужен постоянный спрос в регионе, чтобы развивать этот формат.

Сессию продолжил Андрей Толшин, директор ООО «БАУ-ТЕХНИК», девелопер индустриальных парков. Он поделился взглядом со стороны инвесторов на состояние рынка.

Сейчас инвесторы столкнулись с существенными противоречиями в своих ожиданиях. Ранее для девелопера строительство складов было привлекательным за счет стабильного долгосрочного арендного потока, доходности проектов на уровне (IRR) 12%, невысокой стоимости заемного финансирования на уровне 6-10% и предсказуемых повышений ставки аренды в 5-7% в год.

Но в 2024 году с постоянным повышением ключевой ставки этот бизнес выглядит уже не таким привлекательным:

• стоимость заемного финансирования теперь составляет 25-29%;
• доходность проектов (IRR) оценивается ниже 4%;
• индексация ставок аренды не более 5% (для договоров заключенных несколько лет назад);
• заполняемость проектов – 99,9%
• вакансия на рынке менее 0,1%;
• открытая цена строительства;
• отсутствие подготовленных земельных участков.

По мнению эксперта в 2025-2026 гг. основной спрос будут формировать представители e-commerсe, а ставки локально будут снижаться в связи с вводом нового объекта «Сима-ленд» и заполнения освобождаемых ими площадей. Новые проекты будут строиться в основном в формате BTS и на базе инвестированного накопленного капитала.

Но у региона по-прежнему остается большой потенциал, т.к. уровень вакансии на локальном рынке складов стремится к 0. К тому же Екатеринбург составляет конкуренцию другим городам-миллионикам за статус «сухого порта». В целом регион отличается высоким уровнем дохода, что приводит к высокому покупательскому спросу, который должен сопровождаться качественными логистическими услугами.

Тренды логистики в электронной коммерции

Одним из главных трендов для электронной коммерции все спикеры отметили потребность в быстрой доставке до покупателя. Теперь селлеру, чтобы оказаться со своим товаром в первых строчках выдачи, необходимо грамотно распределять партии по регионам и находить надежного оператора, который обеспечит быструю сборку и отправку продукции до маркетплейса или до двери покупателя.

Этот фактор приводит к стремительному росту и развитию региональных распределительных центров различных операторов, которые снимают нагрузку со складов маркетплейсов в Центральной России, которые уже просто не могут предоставить слоты для приема партии всем желающим.

Также эксперты отмечают существенное повышение стоимости услуг хранения и обработки на РЦ маркетплейсов. Теперь при расчете юнит-экономики доля расходов на эти услуги повысились с 35% до 50% для некоторых категорий товаров. В связи с чем продавцы активнее ищут сторонних фулфилмент-операторов, которые гарантируют не только сохранность товара и скорость обработки, но и соответствие отправлении всем требования WB, Ozon и других площадок.

Многие операторы уже предлагают развитую сеть своих складов, которые могут решать несколько важных задач. Например, услуги кросс-докинга, когда оператор принимает на одном складе всю партию товара от селлера, в короткие сроки распределяет по заявке на несколько партии и отправляет на соответствующие региональные склады. Или же вариант, когда селлер работает с производителями из нескольких регионов и ему не выгодно консолидировать поставки на одном складе, оплачивая ненужные прогоны по стране. Тогда он может обратиться к региональному оператору, который примет товар на хранение и обеспечит доступность в нужном регионе.

Фулфилмент-центры также позволяют селлеру сэкономить на расходах логистики для сезонных товаров. Наличие своего склада у продавца вынуждает его оплачивать весь метраж независимо от месяца и занятости склада. Размещении таких товаров на складах маркетплейсов может быть убыточным, т.к. для площадок предпочтительны товара с оборачиваемостью не более 60 дней. Но при работе с оператором, селлер может свободно варьировать не только объем хранения, но и срок размещения.

Еще одним трендом можно назвать появление понятия «dark-store». Это сеть городских микро-складов, которые одновременно выполняют функцию хранения, обработки и выдачи товара покупателя в режиме ПВЗ. Но такая практика подойдет далеко не всем продавцам, т.к. к хранению принимаются только небольшие партии товаров.

По итогам сессии можно сделать вывод, что Урал укрепляет свои позиции ключевого транспортного хаба и имеет существенный потенциал для развития. Но в 2025 г. этот рост может быть существенно замедлен высокой ключевой ставкой, которая затрудняет приток средств в сферу складской логистики.